Démembrement de propriété en SCI : un outil de transmission patrimoniale sécurisé et fiscalement efficient
Dans le cadre de la transmission progressive d’un patrimoine immobilier détenu via une société civile immobilière ( SCI ), le recours au démembrement de propriété constitue une stratégie particulièrement avantageuse, tant sur le plan civil que fiscal. Cette technique juridique consiste à dissocier la nue-propriété de l’usufruit d’un bien, permettant ainsi à une génération de transmettre la propriété tout en conservant l’usage ou les revenus.
Un dispositif protecteur pour le donateur
Le démembrement permet au parent ou au grand-parent de transmettre, de son vivant, la nue-propriété des parts sociales de la SCI à ses héritiers (enfants ou petits-enfants), tout en conservant l’usufruit.
Concrètement, cela signifie que le donateur reste titulaire des revenus générés par les biens immobiliers de la SCI (loyers, dividendes distribués) et conserve un droit de regard sur leur gestion via les prérogatives attachées à l’usufruit.
Ainsi, il sécurise son niveau de vie tout en anticipant la transmission de son patrimoine, dans un cadre maîtrisé et le nu-propriétaire ne peut pas le « mettre dehors ».
Une fiscalité optimisée lors de la donation
Sur le plan fiscal, cette opération est particulièrement attractive : les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété, laquelle est déterminée en fonction de l’âge de l’usufruitier selon un barème fixé par l’administration fiscale.
Plus le donateur est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, ce qui réduit d’autant la base taxable. En conséquence, le coût fiscal de la transmission est significativement allégé, tout en préservant une forme de contrôle par le donateur.
Mais une imposition maintenue chez l’usufruitier
Il est toutefois essentiel de souligner que la conservation de l’usufruit entraîne le maintien de l’imposition des revenus générés par les biens démembrés entre les mains de l’usufruitier. En effet, conformément aux principes fiscaux en vigueur, l’usufruitier est réputé seul bénéficiaire des produits. Ainsi, les loyers perçus par la SCI sont imposables à son niveau, selon le régime fiscal applicable à la société (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés). Il en va de même pour les éventuels dividendes distribués si la SCI opère sous un régime assimilé à une société de capitaux.
En conclusion, un outil de gestion intergénérationnelle à double effet
Ce schéma permet de préparer la transmission de façon progressive et d’impliquer les héritiers dans la gestion du patrimoine familial. Ces derniers, en tant que nus-propriétaires, deviennent titulaires d’un droit réel, sans pour autant interférer dans l’exploitation immédiate des actifs, ce qui limite les conflits intergénérationnels.
À terme, au décès de l’usufruitier, la pleine propriété des parts sociales revient automatiquement aux nus-propriétaires sans aucun coût fiscal supplémentaire, ce qui parachève la transmission de façon fluide et optimisée.
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