Structurer son patrimoine immobilier : SCI détenues par une holding à l’IS, une combinaison stratégique et performante
Une structuration à deux étages pour un pilotage patrimonial efficace
La détention d’un patrimoine immobilier via une ou plusieurs sociétés civiles immobilières (SCI) intégrées sous le contrôle d’une société soumise à l’impôt sur les sociétés (IS) constitue une organisation efficiente. Ce montage combine la souplesse de gestion de la SCI et l’efficacité fiscale d’une structure à l’IS.
Le principe repose sur une architecture « en râteau » : les SCI détiennent directement les immeubles, tandis que la société mère – souvent une SAS ou une autre société holding à l’IS – détient les parts de ces SCI. Cette structuration permet de regrouper, centraliser et piloter un patrimoine immobilier au sein d’une entité opérationnelle fiscalement efficiente.
Des SCI transparentes mais comptablement structurées
Les SCI, bien qu’elles n’aient pas opté pour l’impôt sur les sociétés, peuvent établir leurs comptes selon les principes comptables applicables aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette approche, dite de « transparence organisée », présente un double intérêt :
elle permet de disposer d’une comptabilité plus analytique et normalisée, autrement dit en logeant chaque bien dans une SCI propre, cela permet de suivre simplement l'activité locative sans qu'elle ne se "noyée" avec d'autres activités ou immeubles,
en cas de cession à une personne physique, n'ayant pas opté pour l'impôt sur les sociétés, la SCI pourra voir ses résultats imposés suivant la règle des revenus fonciers.
Un levier fiscal et financier maîtrisé
La société mère, soumise à l’IS, centralise les flux financiers issus des SCI (remontée de quote-part de résultat essentiellement). Les bénéfices dégagés peuvent être réinvestis sans frottement fiscal immédiat, permettant une capitalisation au sein du groupe. Autrement dit le déficit des projets les plus récents s'imputent sur les bénéfices des projets plus anciens qui sont devenus bénéficiaires.
De plus, cette structure offre une optimisation naturelle du financement : les emprunts peuvent être contractés au niveau de la société à l’IS, qui refacture les charges financières aux SCI selon des modalités équilibrées. La déductibilité des intérêts, conjuguée à la remontée des résultats consolidés, permet une gestion fine du levier économique et fiscal.
Ce schéma favorise également la préparation d’une transmission future, en isolant le patrimoine immobilier au sein de sociétés distinctes, tout en maintenant un contrôle global par l’intermédiaire de la société à l’IS.
Un outil de pilotage et de transmission patrimoniale
Cette architecture « en groupe » offre une lisibilité accrue : chaque SCI conserve sa vocation civile et son autonomie juridique, tandis que la société mère constitue le centre de décision et d’arbitrage.
Elle permet de regrouper la gestion locative, de mutualiser la trésorerie, d’organiser la transmission des parts de la société tête de groupe, et d’adapter les flux de revenus aux objectifs patrimoniaux du dirigeant.
À terme, la société à l’IS peut devenir l’instrument de transmission : la donation ou la cession de ses parts, plus aisément évaluables que des immeubles détenus en direct, facilite la planification successorale dans un cadre fiscal maîtrisé.
En conclusion : une ingénierie adaptée aux enjeux patrimoniaux modernes
La structuration d’un patrimoine immobilier via des SCI détenues par une société à l’IS combine souplesse, visibilité et efficience fiscale. En appliquant aux SCI les principes comptables des BIC, les dirigeants se dotent d’un outil de gestion cohérent, transparent et adaptable à leurs projets de développement ou de transmission.
Ce montage, à la croisée du droit civil, fiscal et comptable, requiert une mise en œuvre précise et un suivi rigoureux. Bien conçu, il devient un levier durable de valorisation et de pérennisation du patrimoine immobilier.