Quels sont les avantages de la SCI à l’IS ?
La Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) constitue un outil stratégique pour les investisseurs immobiliers souhaitant optimiser la gestion et la fiscalité de leur patrimoine. Contrairement à la SCI à l'impôt sur le revenu (IR), où les revenus fonciers sont imposés directement entre les mains des associés, la SCI à l'IS permet une imposition au niveau de la société, offrant ainsi 4 principaux avantages notables.
1/ Amortissement des biens immobiliers
L'un des principaux attraits de la SCI à l'IS réside dans la possibilité d'amortir les biens immobiliers. Cet amortissement permet de déduire fiscalement la dépréciation du bien sur sa durée d'utilisation, réduisant ainsi le résultat imposable de la société. Cette déduction n'est pas permise dans le cadre d'une SCI à l'IR, où les revenus fonciers sont imposés sans prise en compte de l'amortissement.
2/ Une fiscalité du résultat optimisée
La SCI à l’IS permet une imposition du résultat au taux forfaitaire de 25 %, souvent inférieur au barème progressif de l’IR auquel sont soumis les revenus fonciers, pouvant atteindre 45 %, sans oublier les 17,2 % de prélèvements sociaux.
Même si les dividendes versés sont ensuite imposés (souvent au PFU de 30 %), la capitalisation en société permet de différer et de maîtriser la charge fiscale dans le temps.
3/ Optimisation de la transmission patrimoniale
La SCI à l'IS facilite la transmission du patrimoine immobilier. En effet, la cession de parts sociales est souvent plus simple et fiscalement avantageuse que la vente directe d'un bien immobilier. De plus, la valeur des parts peut être minorée en tenant compte des dettes de la société, réduisant ainsi l'assiette des droits de mutation.
4/ Souplesse de gestion
La SCI offre une grande flexibilité dans la gestion du patrimoine immobilier. Les statuts peuvent être rédigés sur mesure pour définir les modalités de prise de décision, la répartition des bénéfices ou encore les conditions d'entrée et de sortie des associés. Cette souplesse est particulièrement appréciée dans le cadre d'investissements familiaux ou entre associés aux objectifs communs.
Attention à la fiscalité des plus-values
Il convient toutefois de noter que la SCI à l'IS est soumise au régime des plus-values professionnelles. Ainsi, lors de la cession d'un bien, la plus-value est calculée en réintégrant les amortissements pratiqués, ce qui peut entraîner une imposition plus élevée qu'en SCI à l'IR, où des abattements pour durée de détention s'appliquent.
En conclusion, la SCI soumise à l'IS présente de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant structurer efficacement leur patrimoine immobilier. Cependant, ce choix doit être mûrement réfléchi en fonction des objectifs patrimoniaux, de la stratégie d'investissement et de la situation fiscale des associés.
Dans le prochain article nous verrons les avantages du LMNP
Vous avez un projet de SCI ou vous hésitez sur le meilleur régime fiscal ? Contactez SEREC, cabinet d’expertise comptable à Paris, pour une analyse personnalisée et une stratégie sur-mesure.