SCI et fiscalité : entre IS et IR, quel régime choisir pour valoriser votre patrimoine immobilier ?
La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil plébiscité pour structurer et développer un patrimoine immobilier. Mais entre l’Impôt sur le Revenu (IR) et l’Impôt sur les Sociétés (IS), quelle architecture fiscale choisir ?
1. La SCI à l’IR : la transparence fiscale
Par défaut, une SCI est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Cela implique que :
Les associés sont personnes physiques, elles déclarent leur quote-part des revenus fonciers dans leur propre imposition.
Les amortissements ne sont pas déductibles, seul le revenu foncier est imposé
Les charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion) sont déductibles.
En cas de plus-value immobilière, des abattements liés à la durée de détention s’appliquent selon le régime fiscal de l’associé.
À savoir : Dans le cadre d’un investissement locatif financé par emprunt, l’absence d’amortissements peut générer une imposition élevée, car seuls les intérêts sont déductibles. Résultat : une pression fiscale sans trésorerie associée.
2. La SCI à l’IS : optimiser votre fiscalité
Une société (personne morale) est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) dans l’écrasante majorité des cas. Ici, les résultats sont déterminés selon les règles des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Les amortissements du bien immobilier sont déductibles, permettant une réduction notable du résultat imposable. Ce mécanisme est particulièrement efficace pour neutraliser le revenu courant :
La SCI est imposée en propre.
Les associés ne sont taxés qu’en cas de distribution de dividendes.
Atout clé : Idéal pour lisser la fiscalité et préserver la trésorerie.
3. Cas mixtes : un dispositif fiscal à double étage
Si la SCI est détenue à la fois par des personnes physiques et des sociétés, la gestion devient plus complexe :
Production d’une double liasse fiscale.
Deux traitements distincts : revenus fonciers pour les personnes physiques, BIC pour les sociétés.
Une vigilance technique est nécessaire pour éviter les erreurs de construction déclarative.
Cette distinction prend toute son importance lors d’un investissement immobilier financé par emprunt. En effet, le mécanisme classique repose sur l'idée que les loyers encaissés couvriront le remboursement de l’emprunt.
Toutefois, en régime de transparence (associés personnes physiques), l'absence de déduction des amortissements conduit à un résultat fiscalement élevé, puisque seuls les intérêts d’emprunt, et non le capital remboursé, peuvent être déduits.
Ainsi, le contribuable se trouve confronté à une charge fiscale réelle sans bénéfice de trésorerie : il devra financer personnellement son impôt sur le revenu.
D’où l’intérêt potentiel de recourir à une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés, solution que nous analyserons dans un prochain article.
En Conclusion : un choix structurant pour votre patrimoine
Choisir entre SCI à l’IS et SCI à l’IR revient à définir les fondations fiscales de votre projet immobilier. Une analyse rigoureuse est indispensable pour un placement efficace et sûr sur la durée.
Vous avez un projet de SCI ou vous hésitez sur le meilleur régime fiscal ? Contactez-nous pour une analyse personnalisée et une stratégie sur-mesure.